부동산 인사이트 / VegetableLatte
서울 집값이 다시 뛰면서 예상치 못한 후폭풍이 다가오고 있다.
정부가 내년 공시가격 현실화율을 동결하겠다고 했지만, 시세 급등 자체가 보유세 폭탄을 만들어내는 구조이기 때문이다.
정부의 조정 의지와는 별개로, 강남·한강벨트의 주요 단지들은
내년 보유세가 30~40% 급증할 가능성이 높아졌다.
왜 보유세가 급등하나?
핵심은 간단하다.
공시가율(시세 대비 비율)은 그대로지만, ‘시세 자체가 급등’했다.
올해 서울 아파트값 상승률은 7.27%.
특히 인기 지역은 두 자릿수 상승률을 기록했다.
- 송파구 17.9%
- 성동구 16.46%
- 마포구 12.67%
- 서초구 12.2%
- 강남구 11.9%
시세가 오르면 → 공시가격이 따라오고 → 보유세는 자동 상승한다.
이 단순한 공식이 내년에 본격적으로 작동하는 것이다.
대표 단지들, 내년 보유세 예상 증가폭
전문가 시뮬레이션에 따르면 다음과 같은 결과가 나온다.
서초 반포자이 84㎡
- 올해: 약 1,275만 원
- 내년: 약 1,790만 원
→ 40.4% 증가
송파 잠실주공5단지 82㎡
→ 45.2% 증가
강남 은마아파트 84㎡
→ 42.7% 증가
마포·성동 등 한강벨트도 세금 점프 예상
- 마포래미안푸르지오 84㎡: 38.6% 증가
- 래미안옥수리버젠 84㎡: 39.4% 증가
시세 상승 속도가 너무 빨라
공시가격 현실화율을 억눌러도 방어가 안 되는 상황이다.
정부가 ‘공시가율 동결’했는데도 왜 이런가?
공시가율(현실화율)은 유지되지만,
시세 상승 → 공시가 인상 → 보유세 증가
이 흐름이 막히지 않기 때문이다.
여기에 더해 정부는 공시가격의 ‘균형성 확보’를 이유로
일부 지역은 최대 1.5% 추가 인상 가능성을 열어두었다.
예를 들어
올해 대비 공시가격이 이미 4% 올랐다면,
여기에 1.5%를 더해 최대 +5.5% 인상이 가능하다.
왜 이렇게 큰 폭으로 오를까?
강남·한강벨트는 올해 집값이 급등한 데다
이미 시세 대비 공시가격이 낮게 책정된 지역이 많다.
정부는 이런 지역을 ‘균형성 미달 지역’으로 판단해
추가 인상을 적용할 가능성이 크다.
또한 공시가격은 다음 항목의 기준이 된다.
- 재산세
- 종합부동산세
- 건강보험료
- 기초연금
- 각종 행정제도 총 67개 항목
즉, 공시가격이 오르면 세금뿐 아니라
생활 전반의 부담이 연달아 커진다.
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보유세의 급등은 어느 날 갑자기 오는 것이 아니다.
시세 상승 → 공시가 상승 → 보유세 급등
이 공식이 올해처럼 빠르게 작동하는 해는 드물다.
지금 시장이 주는 메시지는 명확하다.
- 집값 상승은 ‘세금 상승’을 동반한다
- 공시가율 동결로는 부담 증가를 막기 어렵다
- 정책 규제 + 세금 부담 증가는
향후 수요 이동을 더욱 가속화할 수 있다
가격은 오르고 있지만,
그 무게를 버티는 비용도 함께 커지는 시기.
지금은 가격과 세금 구조를 동시에 읽어야 하는 시장이다.
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