부동산 인사이트 / VegetableLatte
서울 외곽의 실수요자는 거래가 멈췄고,
강남의 현금 부자들은 여전히 ‘신고가’를 새로 쓰고 있다.
10·15 대책 이후 나타난 이 양극화는
“규제가 누구를 위한 것인가”라는 질문을 다시 던지게 한다.
20억 있어야 청약 가능한 시대
최근 진행된 반포 ‘래미안 트리니원’ 청약은 상징적인 장면이었다.
1순위 230가구에 5만 명이 몰렸고,
특별공급 역시 2만 명이 넘게 지원했다.
그러나 당첨의 전제 조건은 단순했다.
“현금 20억 이상 보유한 사람만 청약 가능”
대출 규제로 중도금·잔금 마련이 사실상 막힌 상황에서
무주택 실수요자·청년·신혼부부에게
이 조건은 현실적으로 진입 불가능한 문턱이다.
이러다 보니 “특별공급이 누구를 위한 제도인가”라는
근본적인 질문이 나올 수밖에 없다.
84점 만점 가점… ‘실수요자’의 현실
잠실 르엘 청약에서는 84점 ‘만점자’가 등장했다.
이는 7인 가족이 15년 이상 무주택으로 살아야 가능한 점수다.
이런 고가점자들은 실제로 노도강·금관구 같은 외곽지로 가지 않는다.
결국 규제의 강도는 곳곳에서 실수요자보다
‘현금력이 높은 계층’에게 유리한 구조를 만들어내고 있다.
거래는 멈췄고, 강남만 오른다
10·15 대책 발표 이후
서울 전역과 경기 12곳이 토허제로 묶이면서
외곽 지역의 거래는 “사라졌다”에 가깝다.
반대로 강남·용산·한강벨트는 다르다.
대출이 막혀도 영향을 받지 않는 현금 구매층이
신고가를 새로 쓰고 있다.
“보유세가 오른다 해도 가격 상승 속도를 못 따라간다”는 말처럼
정책의 실질적 타격은 오히려 직장인·실거주 1주택자에게 향하고 있다.
실수요자는 점점 숨막힌다
문제는 정책의 초점이
‘투자 수요 억제’에만 머물러 있다는 점이다.
하지만 실제 서울 시장을 움직이는 건 지금
갭투자보다 전세시장 불안, 공급 축소, 대출 경직이다.
- 외곽 실수요자는 대출이 막혀 매수 자체 불가
- 강남은 대출 없이 사는 현금층의 독무대
- 청약 시장도 ‘현금 부자들의 특별공급’으로 변질
- 토허제 확대는 실수요자의 발목만 잡는 구조
결국 규제가 강해질수록
“사는 사람만 산다”는 말이 현실이 되고 있다.
규제는 더 정교해야 한다
실수요자를 보호하려면 단순한 지역 규제가 아니라
거래의 성격을 직접 들여다보는 방식이 필요하다.
- 25세 이상 무주택자의 실제 매수 비중
- 2주택 이상 다주택자의 매수 패턴
- 미성년자·경제 능력 없는 계층의 매매 여부
- 지역별 실거주 중심 거래량 변화
이런 데이터 기반 분석 없이
지역 단위로 ‘한 번에 묶는 규제’는
결국 실수요자만 더 힘들게 만든다.
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지금의 서울 부동산은 단순한 규제 vs 비규제의 문제가 아니다.
현금 자산이 있는 계층과 그렇지 못한 계층의 구조적 양극화다.
규제는 시장을 잠시 멈출 수 있지만,
시장의 방향은 결국 ‘누가 살 수 있는가’에 의해 결정된다.
지금 필요한 건 강한 규제가 아니라
정확한 진단과 정교한 핀셋 조정이다.
그러지 않으면 불평등은 더 커지고,
실수요자는 집이 아닌 “정책”과 싸워야 하는 상황이 계속될 것이다.
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