부동산 인사이트 / VegetableLatte
전세 매물이 ‘증발’하고 있다
서울의 전세 시장이 다시 흔들리고 있다.
전세 매물이 올초 대비 21% 줄었고,
세입자 절반은 **“나가느니, 그냥 갱신하자”**를 택하고 있다.
국토교통부 자료에 따르면
올해 서울 아파트 전·월세 계약 20만 건 중 절반 이상이 갱신 계약이었다.
작년보다 12% 감소한 신규 계약 비율 대신
갱신이 8% 늘었고,
특히 **갱신권 사용률은 30% → 50%**로 껑충 뛰었다.
이제 전세 시장은 ‘새로 들어가는 사람’보다
‘그냥 눌러앉는 사람’이 많아졌다.
10·15 대책 이후, 더 좁아진 숨통
문제의 중심에는 10·15 부동산 대책이 있다.
토지거래허가구역 확대와 대출 제한으로 인해
전세 거래는 사실상 얼어붙었다.
- 전세자금대출 한도 1억 원 제한
- 소유권 이전 조건부 전세 대출 금지
- 전세퇴거자금대출 심사 강화
이 세 가지 규제가 겹치면서
임대인도, 임차인도 ‘전세 계약’을 피하고 있다.
대신 **‘보증금 조금 올리고 계속 거주’**라는 선택이 늘고 있다.
결국 시장에 나오는 전세 매물이 줄고,
그나마 남은 물건의 가격은 오른다.
지수로 본 ‘전세난의 복귀’
KB부동산의 전세수급지수는 152에 근접했다.
이 수치는 2021년 전세 대란 이후 최고치다.
(※ 100을 넘으면 수요 > 공급)
즉, 전세를 찾는 사람은 여전히 많지만
시장에 나오는 매물은 턱없이 부족하다는 뜻이다.
특히 하반기부터는 ‘입주 절벽’이 본격화된다.
전국 신규 입주 물량은 작년 같은 기간보다 40% 가까이 감소했다.
서울 도심권의 신규 공급은 사실상 ‘공백’ 상태다.
전세의 월세화, 그리고 내년의 그림
전세는 더 이상 ‘안정된 거주 방식’이 아니다.
대출 규제가 강해지면서
세입자들은 ‘전세’ 대신 보증금 + 월세 구조,
즉 반전세로 몰리고 있다.
이 변화는 단순한 일시적 현상이 아니다.
전세의 종말, 월세의 보편화 —
그 흐름이 구조적으로 고착되고 있다.
전문가들은 입을 모은다.
“내년 서울과 수도권의 입주 물량이 올해보다 20% 더 줄어듭니다.
공급이 막힌 시장에서는 전셋값 상승이 불가피합니다.”
— 권대중 한성대 교수
VegetableLatte의 인사이트 ☕
얼마 전에 집주인에게서 연락이 왔다.
“제가 살고 있는 집의 주인이 이 집을 판다고 하네요. 그래서 저희도 들어가서 살려고 합니다.”
내년에 중학교 들어가는 아이의 학교 때문에 더 살고 싶었고 계약갱신권을 주장할 생각이었는데, 집주인이 들어온다고 하니 나가야 한다.
갑자기 수원이 토허제로 묶이고 부동산 정책이 계속 바뀌다 보니, 불안한 집주인들이 전세 계약 만료 시점에 재빨리 집을 팔거나 거주하겠다고 한다.
바쁘게 우리 동네 전세를 찾아 보지만 2,000세대 이상이 거주 하고 있는 이 아파트의 그 많던 전세가 싹 없어졌다.
졸지에 나도 다른 동네에 있는 내 집 세입자에게 내년 봄 계약 만료시 내가 들어가 살게 될 것 같다고 통보했다.
당장 내년 1학년이 되는 우리 아이가 어떻게 학교를 다녀야 할지 걱정이 앞선다.
지금 전세 시장은 ‘거래의 부재’ 속에서
점점 더 갇힌 구조로 변하고 있다.
세입자는 나가지 못하고,
임대인은 팔지도 못한다.
결국 시장의 유동성은 막히고,
전세는 씨가 말랐고,
가격은 서서히 위로 오르겠지.
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