얼어 붙은 서울 전세 시장 – 10·15 - 부동산, 재테크, 부업

부동산 시장의 현재, 전세 잠김 / VegetableLatte

규제의 역설, 전세 시장을 묶다

10월 15일 정부가 발표한 ‘3중 규제(토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역)’ 이후, 서울 전세 시장이 빠르게 얼어붙고 있다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 1월부터 10월 22일까지 신고된 서울 아파트 전·월세 계약 20만5890건 중 신규 거래는 52.9%, 재계약은 37.4%를 차지했다. 특히 갱신권을 사용한 재계약 비율은 30%에서 50%로, 20%p 급증했다.

즉, 신규 전세가 줄고 기존 전세가 잠겼다. 새로 집을 구하는 사람들은 점점 더 들어갈 집이 없어진 셈이다.

서울 전세 매물은 눈에 띄게 감소했다. 부동산 플랫폼 ‘아실’ 기준, 11월 초 서울 아파트 전세 매물은 2만5012건으로, 연초 대비 21.4% 급감했다.

전세 시장의 수급 상황을 보여주는 KB 전세수급지수는 151.98로,
2021년 10월 이후 가장 높은 수치다. 이 지수는 100을 기준으로 150 이상이면 전세 수요가 공급보다 훨씬 많음을 의미한다.

이와 동시에 전국 입주 예정 물량도 29~39% 감소하면서 하반기 이후 ‘입주 절벽’이 가시화되고 있다. 서울처럼 이미 공급이 적은 도심권은 전세 물량이 잠기면 가격이 급등할 수밖에 없는 구조다.

정부는 전세자금대출을 강하게 제한하고 있다. 소유권 이전 조건 전세대출 금지, 전세퇴거자금대출 한도 1억 원 상한 등 임대인·임차인 모두가 대출을 꺼리게 만드는 구조가 만들어졌다.

결국 전세 대신 월세로 돌아서는 세입자가 늘고 있다. 이는 전세 시장의 유동성을 더 악화시키며 ‘전세의 월세화’라는 새로운 문제를 만들고 있다.

‘10·15 대책’의 의도는 집값 안정이었다. 하지만 결과적으로 시장의 한 축인 전세 수급 불균형을 키우고 있다.

서울은 이미 공급이 절대적으로 부족한 지역이다. 이 상황에서 규제와 대출 제한이 겹치면, 전세 매물은 잠기고 임차인은 선택지가 사라진다.

정부가 ‘집값’을 잡으려다 ‘거주 안정’을 흔들고 있는 셈이다. 부동산 정책은 숫자가 아니라 사람이 사는 구조를 봐야 한다. 실수요자에게 필요한 건 억제보다 이동의 유연성이다.

지금의 전세난은 단순한 시장 현상이 아니다. 정책이 시장의 숨통을 조여 만들어낸 인위적 불균형이다.

서울의 전세 시장은 이미 잠겼고, 내년에도 쉽게 풀리기 어려울 것이다.

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