전세의 월세화 심각

부동산 인사이트 / VegetableLatte

‘전세의 월세화’, 더는 일시적 변화가 아니다

9월 전국 전월세 거래 중 65%가 월세였다.
이제 전세는 예외가 되고, 월세가 보편이 되어가고 있다.

한때 ‘전세가 사라진다’는 말은 과장이었지만,
이제 통계가 그 변화를 증명한다.
2021년 43%였던 월세 비중은 올해 62%를 넘어섰다.
단 4년 만에 임대 시장의 구조가 완전히 바뀐 것이다.

이 변화의 핵심에는 대출 규제가 있다.
전세자금대출이 제한되면서, 세입자들은 자연스럽게
‘보증금+월세’ 형태의 반전세로 이동했다.
한 달마다 지출이 늘어나지만,
당장 필요한 보증금을 줄일 수 있다는 현실적인 선택이다.

거래는 다시 살아났지만, 구조는 달라졌다

9월 전국 주택 거래량은 전월 대비 37% 늘었다.
서울은 특히 63% 증가, 거래가 다시 꿈틀대는 모습이다.
하지만 이 거래의 대부분은 실수요보다
단기 투자 혹은 갭투자 형태로 이뤄지고 있다.

‘6·27 대출규제’ 이후 잠시 멈췄던 거래가 풀리자,
비규제 지역을 중심으로 투자 수요가 빠르게 움직였다.
거래는 늘었지만, 실거주를 위한 매입은 여전히 위축된 상태다.

공급은 늘었지만, 체감은 다르다

9월의 공급 지표는 겉으로 보기엔 모두 상승했다.
인허가·착공·분양·준공 4가지 지표가 전월 대비 모두 증가했다.

하지만 이 수치들은 ‘통계상 회복’일 뿐,
실제 시장의 공급 체감도는 여전히 낮다.
지방 중심의 물량 증가가 수도권의 주거 불안을 해소하진 못하고 있다.

‘악성 미분양’은 줄었지만, 그리 낙관적이지 않다

준공 후 미분양 주택(소위 악성 미분양)은 전월 대비 1.2% 감소했지만,
그중 84%가 지방에 몰려 있다.

대구, 경남, 경북, 부산 등 지방 핵심 도시의 미분양이 여전히 많고,
이 물량이 해소되지 못하면 지방 부동산 시장의 침체가 길어질 가능성이 크다.

서울이나 수도권은 여전히 공급이 부족하지만,
지방은 공급이 남아돈다.
이 불균형이 지금 한국 부동산 시장의 단면이다.

ChaesoLatte의 인사이트

전세에서 월세로 옮겨가는 흐름은 단순한 ‘트렌드’가 아니다.
이는 금융 규제와 시장 구조의 합작품이다.

전세는 한때 우리나라 주거의 상징이었다.
목돈을 맡기면 이자 대신 거주할 수 있는,
세계 어디에도 없는 독특한 제도였다.

하지만 금리가 오르고, 금융 규제가 강화되면서
그 제도는 더 이상 유지되기 어려운 구조가 됐다.
전세가 줄어든 자리를 월세가 채우고,
세입자의 지출은 매달 늘어난다.

이제 필요한 것은 ‘전세 부활’이 아니라
안정적 월세 구조다.
한 달의 지출이 불안하지 않게,
세입자와 임대인 모두 예측 가능한 시장을 만드는 것.

정책은 제도를 되돌리는 게 아니라,
새로운 현실을 받아들이는 방향으로 나아가야 한다.

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