부동산 인사이트 / VegetableLatte
규제가 만든 또 다른 불균형
10·15 부동산 대책 이후,
서울의 숨통은 조였지만 시장 온도는 비규제지역에서 다시 오르기 시작했다.
정부가 규제를 집중하는 사이,
화성·구리·수원 권선 등 경기 외곽 지역의 거래량이 눈에 띄게 늘었다.
단 20일 만에 거래량이 22% 증가,
수원 권선구는 73%, 파주는 41% 늘었다.
‘막힌 쪽의 공기가 열린 곳으로 몰린다’는
경제의 기본 원리가 그대로 부동산 시장에서도 작동하고 있다.
장관도 인정한 “규제의 딜레마”
김윤덕 국토교통부 장관은 최근 국회 답변에서
“시장 상황이 가변적인 만큼, 규제 확대를 검토할 여지가 있다”고 밝혔다.
이는 정부 스스로 **“규제의 빈틈”**을 인정한 말이다.
서울을 조이면 경기도가 들썩이고,
경기도를 묶으면 비수도권으로 돈이 이동한다.
한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 풍선효과는
부동산 시장의 오래된 공식이지만,
이번엔 그 속도가 예상을 뛰어넘고 있다.
10월 20일부터 11월 3일까지
경기도 구리시 아파트값은 0.70% 상승,
화성시는 0.38%, 안양 만안구는 0.62% 올랐다.
모두 수도권 평균(0.27%)을 훨씬 웃도는 수치다.
왜 ‘비규제지역’이 불쑥 뜨는가
이유는 명확하다.
규제를 피한 자금의 이동 때문이다.
서울·과천·판교 같은 투기과열지구는
대출, 전매제한, 토지거래허가제 등
세 겹의 규제망이 촘촘히 얽혀 있다.
결국 투자자들은
“대출이 가능하고, 거래가 자유로운 곳”으로 방향을 튼다.
그중 화성과 수원은 이미 인프라가 완성된 신도시권이자
서울 접근성이 뛰어나 ‘규제의 틈새지대’로 선택받고 있다.
규제의 선은 어디까지일까
김윤덕 장관은 다시 강조했다.
“정책은 일관성이 중요하지만,
필요하다면 일부 지역의 규제 확대도 검토할 수 있다.”
이는 단순한 경고가 아니다.
10·15 대책으로 지정된 12개 지역 외에도
추가 규제 가능성이 있는 후보지가 존재한다는 신호다.
즉, 지금 자유로운 지역이라 해도
거래 과열이 지속되면 언제든 다시 묶일 수 있다.
투자자 입장에선 **‘타이밍의 리스크’**가 커지고 있는 셈이다.
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규제는 본래 **‘불을 끄기 위한 장치’**이지만,
불길은 언제나 다른 곳으로 번진다.
서울의 과열이 잠재워진 자리에서
화성과 구리가 달아오르고,
그 온기는 다시 새로운 지역으로 전이된다.
결국 시장은 규제를 회피하며 진화한다.
정책의 완벽함보다, 자금의 이동 속도를 읽는 눈이 더 중요하다.
정책이 막는 쪽이 아니라,
자금이 흘러가는 쪽에 시장의 답이 있다.
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