부동산 인사이트 / VegetableLatte

10·15 대책이 발표된 지 약 한 달.
서울의 아파트 시장은 말 그대로 급속 냉각에 들어갔다.
특별한 외부 충격이 있었던 것도 아니다.
이번에는 금리도, 보유세도 아니었다.
대출 규제 + 실거주 의무 + 토지거래허가 확대
이 세 가지가 조합되면서 시장의 숨통을 단숨에 조여버렸다.

거래량 77% 감소, 숫자가 말하는 시장의 정지

대책 이후 27일(10/16~11/11): 2,320건
대책 이전 27일(9/18~10/15): 10,254건

→ 거래량 77.4% 급감

7월의 거래절벽과는 성격이 다르다.
이번엔 ‘거래를 하고 싶어도 못 하는’ 강제적 정지였다.

대책의 핵심은 다음과 같다.

LTV 70% → 40% 축소
15억 초과 ~ 25억 이하 대출 한도 4억
25억 초과는 최대 2억 대출
토지거래허가구역 전면 확대
갭투자 차단을 위한 ‘2년 실거주 의무’ 부여

매수자도 발이 묶였고,
갭투자자를 중심으로 한 매도 역시 동시에 막혔다.

얼어붙은 지역들: ‘한강벨트’는 사실상 스톱

갭투자 수요가 많았던 지역일수록 충격이 컸다.

영등포구: -93.9%
광진구: -90%
성동구: -89.6%
중구: -85.9%
강동구: -85.1%
마포구: -84.9%

투자 심리가 강했던 지역일수록
대출·전세 활용이 막히자 바로 굳어버린 모습이다.

그런데 ‘강남3구 + 용산’은 예외였다

송파구: -2.9%
서초구: -7%
강남구: -29.7%
용산구: -48.6%

다른 지역 대비 감소율이 확연히 낮다.

이유는 단순하다.

현금 구매자 비중이 압도적
대출 변화에 영향 받지 않는 시장
수요가 꾸준한 상급지

결국 “대출로 접근하는 시장”과 “현금으로 접근하는 시장”은
완전히 다른 움직임을 보인다.

거래는 줄었는데… 가격은 오르는 역설

거래량은 줄었지만,
평균 거래가격은 오히려 상승했다.

대책 이전 평균: 12억 814만 원
대책 이후 평균: 13억 6,882만 원

시장 참여자가 줄면서 발생한 ‘착시’다.

급매물은 이미 소진
금리 인하 기대
극심한 공급 부족 심리

→ 결국 소수의 매물이 신고가에 거래되며 평균을 끌어올렸다.

풍선효과는 이미 시작됐다

서울이 묶이는 순간,
“갈 곳 있는 돈”은 바로 이동한다.

수원 권선구: +67.6%
화성시: +44.6%
용인 기흥구: +13.4%
안양 만안구: +12.3%

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10·15 대책은 ‘속도 조절’이라는 목적을 달성했다.
하지만 부동산 시장은 한쪽을 눌러 놓으면 다른 쪽이 부풀어 오르는 구조다.

이번 시장을 요약하면 다음과 같다.

서울은 정지했고, 외곽은 달리기 시작했다.
실수요자도 움직이기 어려운 구조가 되었다.
가격은 얼어붙지 않았고, 매물만 줄었다.
풍선효과는 이미 확인됐다.

특히 우리 옆동네 동탄은 1억씩 갑자기 오르고 (실거주는 보지도 않고 갭투자 물건만 본다고 한다), 수원에서는 유일하게 토허제에 묶이지 않은 권선구만 들썩하다.
비규제 지역은 바로 들썩이는 전형적인 흐름.

정책이 다른 곳도 모두 집값을 올리면서 이렇게 균형화시킨다. 과거 정부때와 똑같은 흐름이다.

앞으로 중요한 것은 규제의 강도보다
어디로 돈이 이동하는가,
그리고 어디가 가장 먼저 회복 곡선을 그릴 것인가다.

10·15 대책 한 달 후, 서울 아파트 거래량 77% 급락