부동산 인사이트 / VegetableLatte

10·15 대책 발표 후 한 달, 거래는 줄었지만 가격은 생각보다 쉽게 식지 않았다.
특히 **한강벨트(서초·용산·성동)**는 잠시 숨을 고르는 듯하더니, 다시 상승세로 반등하며 시장 분위기를 이끌고 있다.

한강벨트, 상승폭 다시 확대

한국부동산원 기준 11월 둘째 주 서울 아파트 매매가는 0.17% 상승.
전체적으론 오름폭이 둔화됐지만, 서초·용산·성동·송파는 되레 힘을 다시 냈다.

특히 서초구에서는 브라운스톤 잠원 84㎡가 10개월 만에 10억 상승,
성동에서는 대형 평형이 신고가를 새로 쓰는 등 고가 단지의 움직임이 가격 흐름을 주도했다.

규제에도 불구하고 고가 시장이 강한 이유는 단순하다.

“거래는 줄어도, 살 사람은 계속 산다.”

수요층의 자금력이 규제의 속도를 앞지르는 셈이다.

구리는 식었지만… 용인은 오히려 더 뜨거워

10·15 대책 이후 풍선효과 지역 1순위였던 구리는 상승폭이 줄었다.
하지만 용인은 반대 양상이다.

구리가 초기 과열세를 보였다면,
용인은 지속적인 실수요 유입 + 가격 레벨의 매력도가 상승세를 뒷받침하는 모습이다.

서울 전셋값은 한 주간 0.15% 상승.
특히 송파·양천·영등포에서 전세 매물이 부족해 가격을 더 밀어 올리고 있다.

수요는 꾸준한데,

이 셋이 겹치면서 반전세·월세 전환 압력이 커지고 있다.

세종은 전세 상승률이 **0.49%**로 지방 중 가장 강했다.

<8월~11월 전세가 추이 변동>

한강벨트의 재반등은 단순한 ‘풍선효과’가 아니다.
“수요의 질(質)”이 가격의 중심축을 결정하는 시장 구조가 더 뚜렷해지고 있다.

규제로 거래량은 줄었지만,
고가 주택 수요층의 구매력은 여전히 탄탄해 가격을 받치는 힘이 된다.

반면 외곽 실수요자들은 대출 규제·전세난으로 점점 이동성이 줄어들고 있다.

결국 지금 시장의 본질은 다음 한 문장으로 정리된다.

“규제가 아니라, 이동성의 차이가 집값을 가른다.”

서울의 향후 흐름은
① 전세공급 회복 여부
② 고가 단지의 신고가 흐름 유지 여부
③ 비규제지역의 추가 풍선효과
이 세 가지가 좌우하게 될 것이다.